دليلك المبسط لتحليل السوق: اتخذ قرارات استثمارية  ذكية في سوق العقارات

سوق العقارات مثله مثل أي سوق تجاري أخر. له أوقات ارتفاع وأوقات انخفاض. ولكن العوامل التي تحدد الارتفاع والانخفاض هي الأكثر أهمية بالنسبة للمستثمر. لأن هذه العوامل هي التي تعطي القدرة للمستثمرين على توقع حالة الارتفاع وحالة الانخفاض السوقي، وبناء عليه هذه العوامل هي التي تحدد حركة البيع والشراء في أي سوق عقارات.

من خلال التعمق في تحليل البيانات لسوق العقارات يمكن اكتشاف العديد من أنماط الأحياء وتوقع نسب النمو لكل منطقة سكنية. بناء على هذه البيانات يمكن اتخاذ قرارات سليمة سواء لبيع او شراء. أو حتى معرفة قيمة العائد الإيجاري المتوقع خلال عام أو عامين. وحساب قيمة أقساط الرهن العقاري المتوقع، ومعرفة الفارق بين العائد الإيجاري والقسط الشهري للرهن العقاري.

استخدم عوامل تحليل بيانات السوق الأساسية

هناك عدة عوامل رئيسية يجب أن توضع في الحسبان عند البدأ في عملية تحليل بيانات السوق العقاري المستهدف للاستثمار فيه أهمها:

• تحليل بيانات متوسط أسعار البيع: يتم البحث جيدًا عن أنواع العقارات في المنطقة وعدد الغرف لكل وحدة عقارية وأعداد الطوابق، ثم يتم عمل مقارنة بين أسعار كل وحدة عقارية بناء على صفاتها وعدد غرفها ورقم الطابق ومدى قربها من البنية التحتية الأساسية مثل وسط المدينة ووسائل المواصلات.
• وقت العرض للبيع: في هذا العامل يتم قياس المدة التي يبقى فيها العقار معروض في حالة بيع لدى الوكلاء ومواقع التسويق العقاري ولم يباع بعد. ثم يتم مقارنة أرقام جميع الوحدات السكنية المتاحة، مع تكرار مرات البيع. كلما قل وقت وجود العقار في حالة العرض للبيض وزادت عدد مرات تأجيره أو بيعه. كلما كان هذا العقار رابح أكثر من غيره. وسهل في إعادة بيعه. وهذا يعطي المشتري او المستثمر صورة أولية عن حالة العقار الذي يبحث عنه والمنطقة، هل هي منطقة بها حركة وشراء أم لا.
• كمية المتاح من العقارات: أيضًا من أهم عوامل نجاح تحليل بيانات السوق العقاري هو معرفة قيمة المخزون من العقارات في كل منطقة. لأن كلما زادت عدد الوحدات المتاحة والمعروضة كلما كانت حركة الشراء والبيع في هذه المنطقة أعلى من المناطق الأخرى.
•  أسعار البيع مقابل أسعار العرض: أيضًا من الهام جدًا معرفة قيمة أسعار الشراء النهائية مقابل أسعار العرض، من هذه المعلومة يمكنك التعرف على قوة البائع وقوة الوحدة العقارية، فكلما كان سعر الشراء مقارب لسعر العرض كلما كانت هذه الوحدة أكثر ثقة، والبائع موثوق فيه بشكل أكبر من غيره.

وبالنسبة لمصادر قواعد البيانات الخاصة بعالم سوق العقارات فهناك منصات مخصصة تشتري هذه البيانات من الشركات في كل أسواق العالم العقارية وتعيد بيعها مرة أخرى للمستخدمين ومن أهم هذه الشركات Zillow و Redfin أما إذا أردت أن تبحث عن عقار يناسب عملية تحليل بياناتك فيمكنك زيارة موقع أبوظبي للعقارات تحت الإنشاء حيث تجد العديد من الإمكانيات لعمل فلترة وتحليل بيانات سهل للعقارات المعروضة في أبوظبي.

الماضي والحاضر والمستقبل: تحليل السوق زمنيًا

تحليل الاستثمار العقاري بصورة جيدة، يحتاج لفهم الخط الزمني. أي منطقة تكون تحت مجهر تحليل البيانات يتم إدخال بيانات تخص الماضي والحاضر الخاص بهذه المنطقة، ومن النتائج المستخرجة يتم استنتاج مستقر هذا العقار أو المنطقة بالكامل. أيضًا معرفة مستقبل كل منطقة يغير من قواعد لعبة البيع والشراء في سوق العقارات. فمثًلا لو كانت منطقة مخطط لها أن تدخل في حيز مترو الأنفاق خلال ثلاث سنوات، إذا سعر هذه المنطقة متوقع أن يرتفع لأنها ستصبح منطقة سهلة الوصول عن طريق مترو الأنفاق، نفس الفكرة تنطبق على المدارس والمنشآت والمراكز التجارية.

الوحدات العقارية المرغوبة تميل إلى التفرد

إذا كانت الوحدة العقارية أو المنطقة المحيطة بها فريدة من نوعها فهذا يوفر الكثير من عمليات البحث وتحليل البيانات. لأن المنطقة الحية تبيع نفسها. هناك الكثير من الأماكن تتوفر فيها هذه الصفة خاصة في إمارة دبي، مثل نخلة جميرا مثلًا التي تطل على البحر وتحتوي على عدد كبير من الفيلات والوحدات السكنية الجميلة حيث يتراوح سعر الفيلا هناك من 10 إلى 100 مليون درهم إماراتي وهذا رقم ضخم ولكنه في ازدياد.

أيضًا منطقة وسط المدينة في دبي توفر الكثير من التنوع والضمانة المالية في نفس الوقت، لأنها أكثر منطقة سكنية مطلوبة في الإمارات، حيث الأحياء التجارية، والمنطقة الاقتصادية، لذلك يفضل الجميع السكن هناك لتوفير الوقت، الأسعار في هذه المنطقة عالية جدًا، ولكنها جيدة بالنسبة لأي مستثمر، لأن العائد الإجاري أو عائد الربح السنوي كبير جدًا من 7 إلى 9% وهذا رقم كبير كزيادة سنوية.

المنافسة السوقية: البائعين والمشترين

الآن وبعد فهم قيمة تحليل البيانات في بيع وشراء العقارات، فعلى كل من البائعين والمشترين أخذ بعض العوامل الهامة لتحليل البيانات في الاعتبار:

المشترين: على المشتري أن يقوم بتحليل فترة بقاء العقار في حالة العرض للبيع، وقائمة أسعار المنطقة، والميزات المقدمة للعقار.

البائعين: عليهم تحليل بيانات أسعار البيع الأخيرة للعقارات المحيطة، وظروف السوق الحالية، قيمة الزيادة السنوية المتوقعة للعقار.

في الأخير القوة تكمن في المعرفة

تحليل البيانات هو وسيلة وقائية من الخسارة، حيث تصنع لك هذه البيانات صورة مستقبلية عن كل ما يخص عالم العقارات، وفي هذا الدليل لذلك ركزنا في هذا الدليل على توجيهك لأفضل العوامل الرئيسية الهامة في عالم تحليل بيانات الأسواق العقارية.